Cum se calculează rata de capitalizare: 6 pași

Investitorii sectorului imobiliar se bazează pe diferite tipuri de informații în procesul de negociere privind obiectele imobiliare care aduc venituri. De exemplu, ei sunt interesați de atractivitatea localizării proprietății și / sau a oricăror schimbări viitoare în zonă. Una dintre cele mai importante componente care ajută investitorii să ia o decizie este rata de capitalizare. Rata de capitalizare (raportul dintre profitul net și prețul său de achiziție) permite investitorilor să compare proprietatea imobiliară, evaluând norma de profit pentru investiții în proprietate. Explorați pașii de mai jos pentru a calcula rata de capitalizare pentru casa dvs!

Pași

Partea 1 din 2:

Calculul ratelor de capitalizare

unu. Calculați venitul brut anual al proprietății investițiilor. Venitul brut al unei anumite investiții imobiliare este în principal venituri din închirierea acestuia. Cu alte cuvinte, atunci când investitorul imobiliar cumpără o casă, el / ea face de obicei bani pe ea, în primul rând, să-l trimită la închirierea unui locuitor. Cu toate acestea, aceasta nu este singura sursă posibilă de venit. Alte venituri pot fi, de asemenea, acumulate din proprietate, cum ar fi, de exemplu, aparate de cumpărături sau mașini de spălat.

De exemplu, să presupunem că am cumpărat o casă și intenționăm să o închiriem pentru 750 USD / lună. În cadrul unor astfel de rate, ne putem aștepta ca profitul brut anual al proprietății să fie de 750 × 12 = 9000 $.

2. Ștergeți costurile de operare asociate cu proprietatea, din venitul brut. Orice obiect imobiliar implică costuri de operare. De regulă, acestea sunt costurile asociate conținutului, asigurărilor, impozitelor și gestionării imobiliare. Utilizați calculul precis al acestor sume și deduceți-le din venitul brut calculat mai sus. Deci veți primi "venit net" de la proprietate.

De exemplu, să presupunem că, după crearea chiriei, se constată că ne putem aștepta la următoarele costuri anuale asociate cu proprietatea: o contribuție de 900 $ în managementul imobiliar, $ 450 pentru întreținerea la domiciliu, 710 dolari în impozite și 650 USD pentru asigurare. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "$ 6290" este profitul nostru net.

Vă rugăm să rețineți că atunci când se calculează rata de capitalizare, cheltuielile comerciale, inclusiv costul de cumpărare a proprietății, plăți de împrumut, taxe și t.D., "Nu" sunt luate în considerare, deoarece aceste puncte reflectă situația investitorului și sunt variabile prin natura. Acestea afectează negativ compararea neutră pentru care este destinată rata de capitalizare.

3. Împărțiți venitul net la preț, care a fost plătit pentru achiziționarea de proprietate. Rata de capitalizare este o relație între veniturile nete din proprietate și prețul inițial sau revizia. Rata de capitalizare este exprimată ca procent.

Să presupunem că am achiziționat proprietatea noastră pentru $ 40000.00. Luând în considerare aceste informații, avem acum tot ce trebuie să știți pentru a găsi rata de capitalizare. Cm. de mai jos:

$ 9000 (venitul brut)

-$ 900 (Managementul proprietății)

-$ 450 (conținut)

-$ 710 (taxe)

-$ 650 (asigurare)

= $ 6290 (profitul net) / $ 40000 (prețul de achiziție) = 0.157 = "15.Rata de capitalizare 7% "

Partea 2 din 2:

Utilizați rata de capitalizare cu mintea

unu. Utilizați rata de capitalizare pentru a compara rapid oportunități de investiții similare. Rata de capitalizare reprezintă în principal veniturile din dobânzi calculate pe care un investitor îl poate obține de la achiziționarea de bunuri imobiliare. Din acest motiv, rata de capitalizare este potrivită pentru compararea potențială a achiziției cu alte oportunități de investiții similare. Rata de capitalizare vă permite să efectuați rapid comparații aproximative ale veniturilor potențiale din imobiliare de investiții și vă pot ajuta să restrângeți lista opțiunilor.

De exemplu, să presupunem că luăm în considerare posibilitatea de a cumpăra două articole de proprietate în aceeași zonă. Unul are o rată de capitalizare de 8%, în timp ce în altul este de 13%. Această comparație inițială vorbește în favoarea celei de-a doua proprietăți, deoarece promite să primească venituri mai mari pentru fiecare dolar imbricat.

2. Nu utilizați rata de capitalizare ca singurul factor în determinarea viabilității investiționale. În ciuda faptului că rata de capitalizare face posibilă efectuarea de comparații rapide, ușoare între două sau mai multe obiecte de proprietate, nu este singurul factor care ar trebui luat în considerare. Investițiile imobiliare pot fi destul de dificile. Investițiile simple depind, de asemenea, de alinierea pieței a forțelor și de evenimentele neprevăzute care depășesc calculul simplu al ratei de capitalizare. Cel puțin, trebuie, de asemenea, să luați în considerare potențialul de creștere a veniturilor proprietății dvs., precum și orice modificări posibile ale valorii sale.

De exemplu, să presupunem că cumpărăm proprietatea de 100.000 de dolari și așteptăm să primim profituri de 100.000 de dolari pe an, ceea ce ne oferă o rată de capitalizare de 10%. Dintr-o dată piața locală a locuințelor suferă schimbări, iar costul de proprietate crește la 1500.000 $, iar rata de capitalizare scade la 6,66%. În acest caz, ar putea fi meritat să luați în considerare posibilitatea vânzării de proprietăți, iar profitul este utilizat pentru alte investiții.

3. Utilizați rata de capitalizare pentru a confirma nivelul de venit al bunurilor de investiții. Dacă știți rata de capitalizare a proprietății în zona locației sale, puteți utiliza aceste informații pentru a determina dimensiunea profitului net al proprietății dvs. pe care trebuie să-l generați pentru a vă justifica investițiile. Pentru a face acest lucru, multiplicați pur și simplu prețul solicitat pentru proprietatea în rata de capitalizare a unei astfel de proprietăți în zonă pentru a-și găsi nivelul net "recomandat". Este demn de remarcat faptul că, în esență, calculul "profitului net" este redus la ecuația (profitul / prețul net) = rata de capitalizare.

De exemplu, dacă am achiziționat proprietatea pentru 400.000 de dolari în zona în care cea mai asemănătoare proprietate are o rată de capitalizare de 8%, am putea găsi nivelul de venit "recomandat" prin înmulțirea 400000.00 × 0.08 = "32.000 $". Valoarea rezultată este valoarea profitului net al proprietății, care va trebui să fie generată pe an pentru a obține o rată de capitalizare de 8%, ceea ce, în consecință, ar trebui să afecteze ratele de închiriere acute.

sfaturi

Asigurați-vă întotdeauna rentabilitatea investiției imobiliare, precum și calcularea costurilor, dacă este posibil. Condiția legată de propunerea achiziționării de bunuri imobiliare ar trebui să includă revizuirea acordurilor de închiriere pentru a verifica veniturile de închiriere. Costurile pot fi calculate prin contactarea unui furnizor independent.
În procesul de evaluare a valorii proprietății, evaluatorii vor examina vânzări comparabile, costul recuperării și rezultatele abordării veniturilor. Abordarea veniturilor arată randamentul necesar de capital și rentabilitatea capitalului împrumutat.

Avertizări

Rata de capitalizare nu reflectă riscul viitor. Investitorul nu se poate baza pe rata de capitalizare ca indicator că venitul sau valoarea actuală a proprietății vor rămâne la acest nivel de-a lungul timpului. Proprietatea și chiriile asociate cu acesta pot deprecia sau crește prețul. Costurile pot crește simultan. Rata de capitalizare nu arată o previziune de risc viitoare.